La Ley por el Derecho a la Vivienda desarrolla el derecho recogido en la Constitución a una vivienda digna. Persigue ayudar a aquellos colectivos con más dificultades de acceso a este bien con medidas como el límite al precio del alquiler o el impulso de las viviendas públicas.
El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda fue aprobado por el Consejo de Ministros el 1 de febrero de 2022, por el Congreso el 27 de abril de 2023 y definitivamente por el Senado el 17 de mayo. El 25 de mayo se publicó en el BOE como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Se trata de una de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
La ley incluye medidas para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda.
Asimismo, ofrece a comunidades autónomas y municipios diferentes herramientas que contribuirán a contener o reducir el precio del alquiler y a aumentar el parque de vivienda en alquiler social.
A través del presenta artículo pretendemos resolver algunas dudas que nos trasladan nuestros clientes así como destacar las novedades más importantes que esta nueva Ley nos trae.
1. VIGENCIA Y OBJETO DE LA NORMA
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda ha sido publicada en el BEO de 25 de mayo de 2023, entrando en vigor al día siguiente de su publicación, esto es, el día 26 de mayo de 2023.
No obstante, la Disposición Transitoria 2ª contiene una excepción importante en cuanto a la entrada en vigor al establecer que las disposiciones relativas a los incentivos fiscales no resultarán de aplicación hasta el próximo día 1 de enero de 2024.
¿Cuál es el objetivo de la ley de vivienda?
Básicamente lo podemos diferenciar en tres grandes bloques:
- Regular condiciones básicas garantizar igualdad ejercicio derechos y deberes constitucionales y el derecho a una vivienda digna, adecuada y en condiciones asequibles.
- Regulación contenido básico derecho de propiedad de la vivienda en relación con su función social y,
- Reforzar protección acceso información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, en operaciones de alquiler y compra de vivienda.
2. DEFINICIÓN DE GRAN TENEDOR Y ZONAS DE MERCADO RESIDENCIAL TENSIONADO
¿Qué se entenderá por ‘gran tenedor’ en la nueva ley de vivienda?
La definición de gran tenedor cambia con esta nueva norma.
Con carácter general seguirá siendo la misma: «la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros».
Sin embargo, el cambio lo encontramos para el caso de «entornos de mercado residencial tensionado», pasando de los más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, a los titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
¿Qué se entenderá por zonas de mercado residencial tensionado?
Serán zonas residenciales aquellas en las que se produzcan una de las circunstancias siguientes:
- Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los 5 años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3 puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
A TENER EN CUENTA. La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración.
Además, estas circunstancias que dan lugar a la declaración como zona tensionada, serán revisadas a los 3 años desde la entrada en vigor de esta norma, para adecuarlos a la realidad y evolución del mercado residencial.
3. MODIFICACIONES EN LOS ALQUILERES. REFORMA DE LA LAU
¿Qué artículos de la LAU se ven modificados por la ley de vivienda?
- Artículo 10. Prórroga del contrato.
- Artículo 17. Determinación de la renta.
- Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.
Además, se añaden dos disposiciones nuevas:
- Disposición adicional undécima. Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.
- Disposición transitoria séptima. Aplicación de las medidas en zonas tensionadas.
¿Cuándo entrarán en vigor estas reformas?
Estarán vigentes desde la fecha de entrada en vigor de la ley de vivienda, esto es, el 26/05/2023.
3.1. Novedades en la prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda
→ Se mantiene el plazo inicial de prórroga existente hasta la fecha, esto es, si se llega a la fecha de vencimiento del contrato o de una de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo 5 años de duración de aquel, o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 4 meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con 2 meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 1 mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
→ Como novedades se establecen:
1. Prórroga extraordinaria para zonas no tensionadas
¿En qué supuestos?
En los contratos de arrendamiento de vivienda en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria del art. 9.1 o el periodo de prórroga tácita del art. 10.1., ambos de la LAU.
¿Quién la solicita?
El arrendatario.
¿Qué duración tendrá?
El arrendatario solicitará una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de 1 año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
¿Qué requisitos habrá de cumplir el arrendatario para solicitar esta prórroga extraordinaria?
Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico.
¿Puede negarse el arrendador a la solicitud de esta prórroga extraordinaria?
Sí, si se trata de un arrendador que no tenga la consideración de gran tenedor. Si se trata de un arrendador gran tenedor (definido de acuerdo a lo establecido en esta ley de vivienda), deberá ser aceptada de forma obligatoria, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
A TENER EN CUENTA. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
2. Prórroga extraordinaria para zonas tensionadas
¿En qué supuestos?
En contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona y cuando finalicen los períodos de prórroga obligatoria o tácita.
¿Quién la solicita?
El arrendatario.
¿Qué duración tendrá?
El arrendatario podrá solicitar esta prórroga extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de 3 años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
¿Puede negarse el arrendador a la solicitud de esta prórroga extraordinaria?
En principio el arrendador (ya sea gran tenedor o no) deberá aceptarla de manera obligatoria. Ahora bien, se prevén las siguientes excepciones a esta obligación:
- Se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
- Se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de la LAU, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la LAU, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
A TENER EN CUENTA. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
3.2. Determinación de la renta del alquiler
» 3.2.1. Pago de la renta por medios electrónicos
La novedad radica en que el pago de la renta pasará a realizarse a través de medios electrónicos y ya no se dejará al arbitrio de las partes.
De forma excepcional, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.
» 3.2.2. Fijación de la renta en zonas tensionadas
Se añaden 2 nuevos apartados 6 y 7 al art. 17 de la LAU diferenciando entre contratos de arrendamiento en zonas tensionadas en los que el arrendador no es un gran tenedor, y en los que el arrendador sí es un gran tenedor.
- Zona tensionada y arrendador no es gran tenedor
En este caso la renta pactada al inicio del contrato no podrá ser superior de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
| Solamente podrá incrementarse más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 % sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos: Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los 2 años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.Cuando en los 2 años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 %, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación. Cuando en los 2 años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas. Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de 10 o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de 10 o más años. |
- Zona tensionada y arrendador gran tenedor
A TENER EN CUENTA. Ver nueva DT 7.ª de la LAU (punto 3.5. de este dossier) para poder aplicar esta medida.
Sin perjuicio de lo dispuesto para el caso anterior, en estos casos la renta inicial pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.
Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la ley de vivienda, y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos 5 años, siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.
3.3. Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento de vivienda
La novedad radica en que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato pasan a ser a cargo del arrendador, ya sea persona física o jurídica.
Antes de esta modificación estos gastos corrían a cargo del arrendador de forma obligatoria siempre y cuando este fuese una persona jurídica.
Con esta reforma SIEMPRE tendrá que sufragar los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento de vivienda el arrendador.
3.4. Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda
Se establece como novedad que el Instituto Nacional de Estadística (INE) definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de la LAU, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
3.5. Aplicación de las medidas en zonas tensionadas
Se añade una nueva DT 7.ª a la LAU para establecer una precisión acerca de la aplicación del límite de la renta pactada al inicio del contrato de arrendamiento de vivienda para el caso de que el arrendador sea un gran tenedor y el inmueble esté situado en una zona tensionada:
→ Se aplicará a los contratos que se formalicen desde la entrada en vigor de la ley de vivienda y una vez esté aprobado el sistema de índices de precios de referencia y lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda).
3.6. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes de la entrada en vigor de la ley de vivienda: ¿les afectan estas novedades?
Se prevé en la DT 4.ª de la ley de vivienda la situación en la que quedarán estos contratos con la entrada en vigor de la reforma realizada por esta norma:
→ Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la ley de vivienda, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
→ Ahora bien, si las partes lo acuerdan y no resulta contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse a la nueva regulación.
→ Con independencia de los dos apartados anteriores, la regulación introducida en esta ley no afectará a las diferentes medidas de aplicación extraordinaria a los contratos vigentes de arrendamiento de vivienda y, en particular, la recogida en el artículo 46
del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo (Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda), que resultarán de aplicación en los términos en los que se encuentren reguladas.
3.7. Tope a los alquileres hasta el 31/12/2023
Se procede a modificar el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, relativo a la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.
| TOPE SUBIDA ALQUILER HASTA EL 31/12/2023 | |
| Para aquellos contratos de arrendamiento de vivienda que cumplan la correspondiente anualidad dentro del periodo comprendido entre el 31/03/2022 y el 31/12/2023, el arrendatario podrá negociar con el arrendador el incremento de la renta de la siguiente manera: | |
| Arrendador es gran tenedor | Incremento según nuevo pacto entre partes sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación. → ¡Ojo! Máximo un 2 %. |
| Arrendador no es gran tenedor | Incremento de la renta será el que del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. → ¡Ojo! Si no hay acuerdo entre partes: máximo un 2 %. |
3.8. Tope subida alquiler entre 01/01/2024 y el 31/12/2024
Se procede a modificar el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, relativo a la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.
| TOPE SUBIDA ALQUILER DEL 01/01/2024 A 31/12/2024 | |
| Para aquellos contratos de arrendamiento de vivienda que cumplan la correspondiente anualidad dentro del periodo comprendido entre el 01/01/2024 y el 31/12/2024 el arrendatario podrá negociar con el arrendador el incremento de la renta de la siguiente manera: | |
| Arrendador es gran tenedor | Incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del 3 %. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación. |
| Arrendador no es gran tenedor | Incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al 3 %. |
4. Incentivos fiscales arrendamientos de vivienda: incremento reducciones IRPF
Se prevén una serie de beneficios fiscales en el IRPF con efectos para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de la ley de vivienda:
A TENER EN CUENTA. Esta modificación del artículo 23.2 de la LIRPF entrará en vigor el 01/01/2024.
Reducciones en el rendimiento neto → pasando del 60 % a los siguientes porcentajes:
- En un 90 % cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 % en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
- En un 70 % cuando no se den las circunstancias del apartado anterior, pero sí algunas de las siguientes:
- Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan estos requisitos.
- Cuando el arrendatario sea una Administración pública o entidad sin fines lucrativos a las que sea de aplicación el régimen especial regulado en el título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica a que se refiere la Ley 19/2021, de 20 de diciembre, por la que se establece el ingreso mínimo vital, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
- En un 60 % cuando no se den los requisitos anteriores, pero la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del IRPF que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
- En un 50 % en cualquier otro caso.
¿Cuándo deberán cumplirse los requisitos previstos para tener derecho a esta reducción en el IRPF?
Los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.
¿Cuándo serán aplicables estas reducciones en el IRPF?
- Estas reducciones solo resultarán aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.
- En ningún caso resultarán de aplicación las reducciones respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento.
- Tampoco resultarán de aplicación las reducciones en relación con aquellos contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el apartado 6 del artículo 17 de la LAU (determinación la renta inicial para arrendamientos en zonas tensionadas con arrendador no gran tenedor).
¿Qué ocurre con los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la ley de vivienda? ¿Tendrán derecho a las reducciones en el IRPF?
Sí. A estos contratos le seguirá siendo de aplicación la reducción del 60 % prevista en el apartado 2 del artículo 23 de la LIRPF en su redacción vigente a 31/12/2021.
5. Recargo IBI viviendas desocupadas
→ Se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el IBI, que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de 2 años, con un mínimo de 4 viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la ley.
→ Se establece el incremento del recargo actualmente situado en el 50 % de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150 %, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal.
6. Novedades procedimiento de desahucio situaciones vulnerabilidad
Se procede a modificar la LEC destacando (entre otras):
- La eliminación de la necesidad de consentimiento del interesado en el traslado a las Administraciones públicas competentes para comprobar su situación de vulnerabilidad en procedimientos de desahucio.
- Se amplía el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad.
- Se introducen diferentes mejoras técnicas en la redacción y, de acuerdo con los estándares jurisprudenciales e internacionales, no se establece un sistema de suspensión automática por el letrado de la Administración de Justicia si se acredita vulnerabilidad, sino un sistema de decisión por el tribunal previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, fijando un plazo de suspensión en 2 meses para demandantes personas físicas y 4 meses para demandantes personas jurídicas, incrementando los actuales plazos de uno y tres meses, respectivamente.
- Se introduce un procedimiento de conciliación o intermediación en los supuestos en los que la parte actora tenga la condición de gran tenedor de vivienda, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.
| Modificaciones en la LEC | Apartado 4 del artículo 150.Se añaden nuevos apartados 6 y 7 en el artículo 439.Se añade un nuevo apartado 5 en el artículo 440.Se modifican los apartados 1 bis y 5 del artículo 441 y se añaden nuevos apartados 6 y 7.Se modifican los apartados 3 y 4 del artículo 549.Se introduce un nuevo artículo 655 bis.Se modifica el artículo 675.Se modifica el apartado 2 del artículo 685.Se modifica el apartado 1 del artículo 704.Se incorpora una nueva disposición adicional séptima. |
6.1. Novedades en la tramitación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad.
Procedimiento de conciliación o intermediación
a) Casos del art. 250.1 1.º, 2.º, 4.º y 7.º de la LEC
Se deberá presentar junto con la demanda que pretenda la recuperación de la finca:
- Si el inmueble es la vivienda habitual de la persona ocupante.
- Si la parte demandante es gran tenedor, acreditar tal circunstancia. Para el caso de que se indique que no es gran tenedor, habrá que adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.
- Si el demandante es un gran tenedor, si la parte demandada es una persona que se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
- Para ello habrá que aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a 3 meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
- También podrá acreditarse por declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de 5 meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de 2 meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
- Y también por documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a 3 meses.
b) Casos del art. 250.1 1.º, 2.º, 4.º y 7.º de la LEC. Procedimiento de conciliación o intermediación
Si la parte demandante tiene la condición de gran tenedor, el inmueble es la vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, será necesario que en la demanda la parte actora acredite haberse sometido al procedimiento de conciliación o intermediación. Esto se acreditará de alguna de las siguientes formas:
- La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de 5 meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
- El documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a 3 meses.
A TENER EN CUENTA. En el caso de que la empresa arrendadora sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los mismos términos del apartado anterior.
En estos casos y siempre que se trate de la vivienda habitual de la persona ocupante:
- En el decreto de admisión a trámite de la demanda se informará a la parte demandada de la posibilidad de acudir a las Administraciones públicas autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social.
- Sin perjuicio de ello, el juzgado de oficio comunicará la existencia de este procedimiento de desahucio a dichas Administraciones.
- En caso de que estas Administraciones públicas confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, social, se notificará al órgano judicial a la mayor brevedad y en todo caso en el plazo máximo de 10 días. En los casos previstos por los apartados 6 y 7 del artículo 439, cuando la parte actora sea una gran tenedora de vivienda y hubiera presentado junto con la demanda documento acreditativo de la vulnerabilidad de la parte demandada, en el oficio a las Administraciones públicas competentes se hará constar esta circunstancia a efectos de que efectúen directamente, en el mismo plazo, la propuesta de medidas de atención inmediata a adoptar, así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que pueda ser beneficiaria la parte demandada y las causas, que, en su caso, han impedido su aplicación con anterioridad.
Recibida dicha comunicación o transcurrido el plazo, el LAJ dará traslado a las partes para que en el plazo de 5 días puedan instar lo que a su derecho convenga, procediendo a suspender la fecha prevista para la celebración de la vista o para el lanzamiento, de ser necesaria tal suspensión por la inmediatez de las fechas.
6.2. Novedades en el plazo de suspensión de los desahucios en casos de vulnerabilidad
El tribunal resolverá por medio de auto sobre si suspende el proceso para que se adopten medidas propuestas por las AAPP para los casos de existencia de vulnerabilidad. El plazo de suspensión del desahucio será:
- 2 meses si la parte demandante es una persona física.
- 4 meses si la parte demandante es una persona jurídica.
6.3. Novedades en la valoración de la situación de vulnerabilidad
El tribunal para apreciar la situación de vulnerabilidad económica podrá considerar el hecho de que el importe de la renta, si se trata de un juicio de desahucio por falta de pago, más el de los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones suponga más del 30 % de los ingresos de la unidad familiar y que el conjunto de dichos ingresos no alcance:
- Con carácter general, el límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
- Este límite se incrementará en 0,3 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,35 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental o en el caso de cada hijo con discapacidad igual o superior al 33 %.
- Este límite se incrementará en 0,2 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar o personas en situación de dependencia a cargo.
- En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en la letra a) será de 5 veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
A estos mismos efectos, el tribunal para apreciar la vulnerabilidad social podrá considerar el hecho de que, entre quienes ocupen la vivienda, se encuentren personas dependientes.
→ Respecto a las personas dependientes que ocupen la vivienda, este hecho también se tendrá en cuenta para el caso de procedimientos penales por el delito de usurpación del art. 245.2 del CP (ver nueva DA 7.ª de la LEC).
A TENER EN CUENTA. La redacción del nuevo apartado 7 del artículo 441 prevé también que el tribunal valore también la situación de vulnerabilidad que pudiera concurrir en la parte actora y cualquier otra circunstancia.
7. Novedades en la subasta de inmuebles
Se introduce un nuevo artículo 655 bis a la LEC relativo a la subasta de bienes inmuebles, diferenciando 2 supuestos:
- Cuando el objeto de la subasta sea la vivienda habitual del ejecutado y el acreedor sea una empresa de vivienda o gran tenedor de vivienda [letra b) art. 439.6 de la LEC] y no haya sido acreditado con anterioridad, deberá acreditarse por la parte actora, antes del inicio de la vía de apremio, si el deudor se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.
→ ¿Cómo acreditarlo? Ver art. 655 bis apartado 1 de la LEC.
- En el caso de que se tenga constancia de que el deudor hipotecario se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, no se iniciará la vía de apremio si no se acredita que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
→ ¿Cómo acreditarlo? Ver art. 655 bis apartado 2 de la LEC. En el caso de que la parte ejecutante sea una entidad pública de vivienda el requisito previsto en el punto 2º del art. 655 bis 2, se podrá sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los términos del art. 655 bis apartado 2 de la LEC.
